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為進(jìn)一步貫徹落實(shí)省、市、縣紀(jì)委“點(diǎn)題整治”群眾身邊腐敗和不正之風(fēng)突出問題，鞏固物業(yè)服務(wù)企業(yè)侵占住宅小區(qū)業(yè)主公共收益專項(xiàng)整治工作成果，根據(jù)省住建廳《關(guān)于加強(qiáng)住宅小區(qū)公共收益管理的指導(dǎo)意見》（征求意見稿）文件精神，結(jié)合我縣實(shí)際，我局制定《加強(qiáng)住宅小區(qū)公共收益管理的暫行規(guī)定》，現(xiàn)印發(fā)給你們，請(qǐng)認(rèn)真貫徹執(zhí)行。

安溪縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局

2022年1月26日

（此件公開發(fā)布）

加強(qiáng)住宅小區(qū)公共收益管理的暫行規(guī)定

為規(guī)范住宅小區(qū)公共收益（以下簡稱公共收益）的管理，維護(hù)住宅小區(qū)業(yè)主合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國民法典》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《福建省物業(yè)管理?xiàng)l例》有關(guān)規(guī)定，制定了加強(qiáng)住宅小區(qū)公共收益管理的暫行規(guī)定，具體內(nèi)容如下：

一、公共收益范圍

本規(guī)定所指的公共收益，是指利用住宅小區(qū)的共有部分（以下簡稱共有部分）可以用于生產(chǎn)、經(jīng)營、租賃等，所產(chǎn)生的收益及共用設(shè)施設(shè)備報(bào)廢后的回收殘值。一般公共收益包括但不限于：利用住宅小區(qū)的圍墻、小區(qū)出入口或大門、建筑物外立面、樓道、屋面、電梯、外墻、道閘等經(jīng)營收入；將公共場地、公共道路用于車輛停放收取的場地使用費(fèi)；利用公共場地?cái)[攤、引進(jìn)自助售賣機(jī)或快遞柜等收取的進(jìn)場費(fèi)；對(duì)通信運(yùn)營商設(shè)立的通信基站等設(shè)備所收取的占地費(fèi)或場地費(fèi)；將屬于全體業(yè)主所有的會(huì)所、游泳池（館）、健身室（館）、架空層等公建配套用房或場地用于租賃或經(jīng)營產(chǎn)生的收入；處置經(jīng)業(yè)主同意報(bào)廢后的共用設(shè)施設(shè)備報(bào)廢后的回收殘值產(chǎn)生的收入等。

二、公共收益的管理

（一）經(jīng)營管理

前期物業(yè)服務(wù)期間，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)《前期物業(yè)服務(wù)合同》約定，經(jīng)營共有部分、共用設(shè)施設(shè)備，并按照《福建省物業(yè)管理?xiàng)l例》第六十三條規(guī)定提取相應(yīng)的經(jīng)營管理費(fèi)用。

業(yè)主大會(huì)成立之日起30日內(nèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會(huì)移交公共收益及其經(jīng)營收支賬目。業(yè)主委員會(huì)有異議的，可以委托有資質(zhì)的第三方審計(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行審計(jì)。

業(yè)主大會(huì)成立后，共有部分、共用設(shè)施設(shè)備的經(jīng)營、收益的使用和分配應(yīng)當(dāng)經(jīng)過業(yè)主大會(huì)同意，并在管理規(guī)約中作出規(guī)定。經(jīng)業(yè)主大會(huì)授權(quán)，業(yè)主委員會(huì)可自行經(jīng)營共有部分、共用設(shè)施設(shè)備，也可委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營。簽訂共有部分、共用設(shè)施設(shè)備的承包、租賃、經(jīng)營等合同的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)主大會(huì)的授權(quán)，合同期限、金額等要件，由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，并經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。

（二）經(jīng)營期限管理

共有部分、共用設(shè)施設(shè)備委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營的，合同期限不得超過物業(yè)服務(wù)合同中約定的合同期限；業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)經(jīng)營的，合同期限不得超過業(yè)主委員會(huì)任期。

（三）資金管理

公共收益不得以任何個(gè)人名義進(jìn)行存儲(chǔ)和管理。

前期物業(yè)服務(wù)期間，物業(yè)服務(wù)企業(yè)將扣除經(jīng)營管理費(fèi)用后的公共收益存入住宅專項(xiàng)維修資金專戶；未建立住宅專項(xiàng)維修資金專戶的住宅小區(qū)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)向住宅專項(xiàng)維修資金主管部門申請(qǐng)補(bǔ)建專戶并將公共收益存入。

業(yè)主大會(huì)成立后，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在小區(qū)所在鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居（村）民委員會(huì)的指導(dǎo)下，開設(shè)公共收益專項(xiàng)銀行賬戶，實(shí)行專戶管理，不能與其他賬戶共用。

（四）使用管理

公共收益禁止任何單位、個(gè)人非法侵占、處分或者挪作他用。

前期物業(yè)服務(wù)期間，公共收益的使用應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，并經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

業(yè)主大會(huì)成立后，業(yè)主大會(huì)未決定公共收益的使用方式，應(yīng)當(dāng)在鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居（村）民委員會(huì)的指導(dǎo)下，將公共收益存入住宅專項(xiàng)維修資金賬戶。經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定，公共收益可以用于維修和更新、改造物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)等公共開支，也可以用于抵扣業(yè)主的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、水電公攤費(fèi)用以及業(yè)主大會(huì)決定的其他事項(xiàng)支出。

住宅小區(qū)出現(xiàn)《福建省物業(yè)管理?xiàng)l例》第六十條規(guī)定的10種危及房屋使用安全或者公共安全的緊急情況，需要使用公共收益的，按照《福建省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于緊急情況下使用商品住宅專項(xiàng)維修資金有關(guān)事項(xiàng)的通知》（閩建房函〔2019〕39號(hào)）執(zhí)行。

本規(guī)定印發(fā)前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)已墊付的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新、改造產(chǎn)生的費(fèi)用，可建檔留存，待業(yè)主大會(huì)成立后，由業(yè)主按程序表決通過后追認(rèn)核銷。

自2021年9月1日起，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未將公共收益存入專戶，未經(jīng)業(yè)主大會(huì)表決或未按緊急情況使用公共收益的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為侵占小區(qū)業(yè)主公共收益。

（五）公示管理

物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)經(jīng)營共有部分、共用設(shè)施設(shè)備的收支情況應(yīng)當(dāng)每三個(gè)月在住宅小區(qū)的醒目位置公示，并可通過移動(dòng)通信等電子信息方式告知全體業(yè)主，同時(shí)報(bào)送鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居（村）民委員會(huì)。拒不公示的，經(jīng)業(yè)主提議，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居（村）民委員會(huì)可以組織業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主代表對(duì)其收支情況進(jìn)行審查并公示。

（六）移交管理

物業(yè)服務(wù)企業(yè)撤出小區(qū)時(shí),或上一屆業(yè)主委員會(huì)任期屆滿時(shí)，應(yīng)當(dāng)將公共收益及其經(jīng)營收支賬目提請(qǐng)現(xiàn)任業(yè)主委員會(huì)確認(rèn)后移交；無業(yè)主委員會(huì)的，應(yīng)當(dāng)由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居（村）民委員會(huì)或者臨時(shí)物業(yè)管理委員會(huì)確認(rèn)后移交。業(yè)主委員會(huì)無法按時(shí)完成換屆選舉的，應(yīng)當(dāng)將公共收益及其經(jīng)營收支賬目移交鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居（村）民委員會(huì)或者臨時(shí)物業(yè)管理委員會(huì)代管。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)等為由拒絕移交。

業(yè)主委員會(huì)任期屆滿前三個(gè)月應(yīng)當(dāng)委托第三方專業(yè)審計(jì)機(jī)構(gòu)，對(duì)共有部分、共用設(shè)施設(shè)備的經(jīng)營收支情進(jìn)行審計(jì)，審計(jì)結(jié)果要在住宅小區(qū)醒目位置公示，并可以通過移動(dòng)通信等電子信息方式告知全體業(yè)主。審計(jì)費(fèi)用可從公共收益列支。審計(jì)報(bào)告應(yīng)同步報(bào)送鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居（村）民委員會(huì)存檔。

三、加強(qiáng)執(zhí)法檢查

（一）縣住建局要加大對(duì)公共收益監(jiān)管力度，對(duì)不按規(guī)定公布、公示公共收益管理收入及使用情況，或撤管時(shí)拒不移交公共收益收支賬目的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，要予以通報(bào)，并納入企業(yè)信用檔案。涉嫌經(jīng)濟(jì)犯罪的，移交公安部門處理。鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居（村）民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)做好公共收益移交的指導(dǎo)和監(jiān)督工作。

（二）各鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居（村）民委員要加強(qiáng)對(duì)轄區(qū)內(nèi)公共收益的指導(dǎo)監(jiān)管，定期開展檢查，督導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)規(guī)范公共收益的管理行為。

（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按照規(guī)定公布、公示公共收益收支情況的，由縣住建局根據(jù)《福建省物業(yè)管理?xiàng)l例》第八十一條的規(guī)定予以處理。

（四）物業(yè)服務(wù)企業(yè)侵占、損壞物業(yè)小區(qū)公共場地、共用部位、共用設(shè)施設(shè)施的，由縣住建局根據(jù)《福建省物業(yè)管理?xiàng)l例》第八十三條的規(guī)定予以處理。

（五）業(yè)主委員會(huì)拒不公布、公示公共收益收支情況，由小區(qū)所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府進(jìn)行調(diào)查核實(shí)，查證屬實(shí)的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府責(zé)令業(yè)主委員會(huì)限期整改；業(yè)主委員會(huì)拒不整改的，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府將相關(guān)證據(jù)移交至縣住建局，由縣住建局根據(jù)《福建省物業(yè)管理?xiàng)l例》第七十七條的規(guī)定予以處理。

（六）業(yè)主委員會(huì)任期屆滿，未按照規(guī)定進(jìn)行公共收益收支情況公示、審計(jì)、移交的，由縣公安局根據(jù)《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》第五十六條的規(guī)定予以處理。

四、其他

（一）2019年1月1日起的公共收益，按照新修訂的《福建省物業(yè)管理?xiàng)l例》的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

（二）2019年1月1日前的公共收益，有合同約定的，按照合同約定執(zhí)行；合同沒有約定且存在糾紛的，按照當(dāng)時(shí)的規(guī)定執(zhí)行，或通過法律途徑解決。

（三）本規(guī)定印發(fā)之日起施行，由安溪縣住建局負(fù)責(zé)解釋，規(guī)定有效期為2年。